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外地:上海仍是投资热土!香港置地联合体拿下徐汇310.5亿全国总价地王

发布日期:2020-02-27 浏览次数:

外地:上海仍是投资热土!香港置地联合体拿下徐汇310.5亿全国总价地王

这是一个特别好的消息:第一,刷新了纪录,第二,显示疫情之下社会各界对上海经济发展良好态势的认可与信心。

这也是一块凤毛麟角的好地。

该地块由28幅子地块组成,位置在上海黄浦滨江西岸金融城内。整体一次性出让,总占地面积32.37万平方米,土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地,项目总建筑面积约180万平方米,其中地上计容建筑面积约为108.7万平方米;地下商业面积不超过6万平方米、地下停车场面积65万平方米。

每个数字细细推敲一下,一句话总结:无论是整体规模、成交金额、江景规模,都是上海土地出让市场没有过的。

这个项目十分值得期待。上海徐汇区委副书记、区长方世忠表示,上海西岸是“上海2035”总体规划中承载全球城市核心功能的高品质中央活动区。徐汇在西岸地区确定“人工智能(AI)+艺术(ART)”双A战略,聚力打造全球城市的卓越水岸,“让上海西岸真正成为不仅有高颜值,而且有文艺范;不仅拥有黑科技,而且拥有硬实力。”

以上海的经济体量,要建设国际级的金融中心,只有陆家嘴一个金融城是远远不够的。

这确实是一块具有全球视野的项目。从全球范围看,纽约和伦敦这些成熟的国际金融中心都有多个金融城,纽约除了华尔街还有哈德逊广场,伦敦除了金融城还有金丝雀码头。

当然,从地块极其严苛的出让条件可以看出,这是一个围绕上海国际金融中心定位的战略性项目,也足见上海对这块黄浦江畔的核心地块寄予厚望。

可以预见,这里将成为上海城市发展的新增长极。

出让价格未受疫情影响走低

这是上海公开土地拍卖历史上首次由28幅地块组合统一出让。如此“统一和谐”,说明对于整体项目的规划预演在前期做了反复的推敲论证,这片黄浦江核心区段最后的黄金宝地将会以空前一致的步调呈现在大家面前。

我们来看一下,首先,地块在出让时就设置了极其严苛的条件:

超过80%以上为商业办公及文化用地(其中地上商业约20万平方米含约5万方的酒店,写字楼约66万平方米,文体用地4万平方米),住宅地块绝大部分为社会租赁住宅(15.65万平方米,不低于1187套,只租不售)。

其中,如果大体量的地块中,仅2.5万平方米为可售商品住宅,占总建筑面积2%左右。假设按照15万元/平方米的单价出售,销售总金额仅40亿元。

同时,地块还设置了非常严苛的持有要求:

按出让年限持有地块内包括地上、地下100%商业,60%办公,100%文化体育及所有的租赁住宅。同时还要求受让人出资建设建筑面积约1.7万平方米的公共服务设施以及约9万平方米的公共绿地,建成后产权无偿交政府相关部门。

这个持有要求是核心区商办项目出让的惯例,地段越好的土地,出让的条件越苛刻,以往重点地块都有类似的要求,甚至有出现过对租金也有要求的地块。

这个出让门槛也不低,对开发商的资金实力、商业运营能力、金融领域的影响力等都提出了非常高的要求,也是很大的挑战。

当然,后续市中心土地的稀少,也会越来越走向苛刻的一个极限。

根据最终310.5亿元的成交价和总计108.7万平方米的计容建筑面积,测算得出,地块的综合楼板价约为28800元/平方米,按用途倒推楼面价,商业(100%出让年限自持)约31500元/平方米、办公(60%自持)约30000元/平方米、文体约20000元/平方米,住宅约72000元/平方米、租赁住宅约16000元/平方米。

出让单价超出徐汇滨江区域的历史最高水平,完全没有受到疫情的影响而走低,考虑到地块的稀缺性和未来区块规则的前景,这个出让单价与地块的价值是相匹配的。

这个项目的价值在于其功能定位,即以甲级办公为主体,以商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等一流服务为配套,建成集商务、商业、居住、休闲、文化、生态等功能为一体的中央活动区,其中xh130D-03地块和xh130D-06地块,将打造210米、280米高楼,建成后将与西岸第一高楼恒基星扬西岸中心持平,成为城市生活新地标,总投资初步估计700亿元以上。

这也是上海三例总价超过200亿的地王中,规划设置最多元化的出让案例,可以称之为上海“地王”的进化。徐汇滨江地王的指标分配中商办的比例更加合理,持有部分的侧重点也更加明晰,同时增加了自持住宅以及文化输出,项目的整体性更加饱满。

城市发展的新高地

徐汇滨江地王最大的特征在于,“土地整体出让、方案整体报批”。

从出让条件可以看出,此次供地紧紧围绕城市功能定位,以实现地区产业发展导向。从地块性质来看,这绝非一个单纯的房地产开发项目,而是一个围绕上海国际金融中心定位的战略性项目。

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