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财经视界:楼市未来“8天”最关键

发布日期:2019-06-23 浏览次数:
财经视界:楼市未来“8天”最关键

财经365视界:2019楼市未来“8天”最关键

 

今天的2019年6月23日,距离上半年结束还有不到8天时间,虽然6月份大家都感觉不论是北京房地产市场,还是其他城市市场,都比3-4月难受了一些,但很可能下半年内会更难受。

在5月底的时候,伟哥写过一篇,对6月市场退烧的预测:

市场肯定是在变差了,不论是北京还是其他城市,3月达到高峰后,4-5月其实都在依次退烧。小阳春传递的区域和范围也非常弱。现在看,土地市场,全国除了长三角,其他都又有下调迹象。

而楼市成交看,信贷杠杆也出现了再收紧的趋势。

现在看,市场的确在6月份看得见的退烧了!上半年,所有项目网签数据分化严重,单个项目签约10亿以上的只有28个项目,目前看,限竞房成为了市场供应的主体。

1:优质项目供应再次井喷!

包括北部区域两个最好的限竞房项目:未来金茂府+中海望京府,入市。下周还将有几个项目入市。

从入市的这几个项目看,未来金茂府拿地入市周期208天,排名全北京历史限竞房第4,中海望京府拿地入市周期282天,排名第11.

3:限竞房积压严重

截止6月20日,北京从2018年6月10日开始,合计入市限竞房项目达到了51个项目,合计76期,供应住宅套数达到了34978套,而网签数据合计12685套。平均网签均价为48755元每平米,网签完成132万平米,按照面积计算网签完成率只有32.4%。

入市一年左右的限竞房网签终于首次突破1万套。而库存也达到了历史高位。虽然最近几个月网签限竞房每个月都在1500套以上,6月有望突破2500套,但库存依然因为供应量增加越来越多,合计高达2.2万套。

网签数据相对滞后,但整体看,实际销售比例也依然只有45%左右。入市的库存已经高达2.2万套。

从单月网签数据看,限竞房最近2个月签约都是1500套的高位,但与供应量相比,依然库存持续积压,限竞房也已经连续12个月出现了,供应大于签约的现象

4:融资收紧再次出现:

房企在过去几个月密集融资,完全情况非常好,缓解了企业的资金链,也导致最近企业拿地明显加速。4-5月整体房企的融资成本继续降低。基本告别2位数融资,而且从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加,从融资成本看,基本告别2位数(除个别企业外),主流境外融资成本均在6-8%,境内融资的公司债均在5%以内,境外融资成本也有非常明显的降低。

随着419会议针对房地产的监管趋势有所变化,最近一段时间各种收紧政策再次出现。房企资金宽松后带来的地价上行,房价上行影响再次出现。融资监管收紧开始出现。

最后伟哥总结一下

1:预测中国房地产市场超过3个月走势的都是骗子,因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。楼市的基本的逻辑是楼市必须在春天,春天也有小阳春与倒春寒,入夏与入冬都不允许!但购房的信心建立现在看很难,宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。

2:二手房数据再次明显下调,市场的小阳春基本结束了,最近等待降准释放信心,否则7-8月市场很难熬。

最后,大跌不是稳,大涨也不是稳。未来市场的周期会是6个月或者3个月,松动一点信贷,市场热1-2个月,收紧一点点政策,市场就要卧倒。对于卖房来说,抓紧每一个窗口期吧。

留给大部分企业的时间不多了!

众所周知,2019年是个特殊的年份,北京会有大量的活动,9-10月,基本上肯定是半休假迎接母亲生日。,各种建设很可能会被管理的非常严格,这种情况下,开盘等活动很可能会难以开展。所以,留给大部分企业的时间不多了。

所以,未来这8天,很可能是北京楼市2019年最重要的8天冲刺。

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